Просветите :)

Добрый день, ответ по тексту.
Пример такой. Человек решил купить квартиру в ипотеку. Если первичку, то в идеале по ФЗ-214 (гос.поддержка). Соответственно вся сумма сделки должна быть прописана в договоре? - верно в ДДУ.
Официальный представитель застройщика - Агенство Недвижимости (АН). И предлагает оно в т.ч. квартиры в том же новострое, но уже от собственника (подрядчик или частное лицо). Я так понимаю, что если собственник частное лицо, то квартира уже считается вторичкой? - вторичка это только когда оформлено право собственности, в вашем случае это может быть договор уступки по ДДУ.
 И нужно ли нанимать риелтора со стороны покупателя, ведь по факту покупатель уже обратился в АН, которое, в свою очередь уже накрутило на стоимость квартиры свой %?  1. выбрали объект 2. Обратились к застройщику, уточнили кто реализовывает его объекты и с каким банком работает по программе с гос. поддержкой. 3. Обратились в банк, получили решение отнесли застройщику. Если считаете что вам нужна помощь риэлтора, обращайтесь.
Ну и при выборе квартиры на вторичном рынке (тут уж не обойтись без риелтора со стороны покупателя для проверки чистоты квартиры и других подводных камней, типа долевого участия и т.п.) каким образом учитывается вознаграждение риелтора? Здесь Вы правы, оплата после сделки.

И в итоге выходит, что стоимость квартиры для покупателя состоит из:
1. сама квартира кв.м (тут, как я понимаю, тоже есть нюансы?) - сама - доплата за кв.м после сдачи дома (возможно), оплата за оформления собственности.
2. % представителя продавца
3. % представителя покупателя - оплата вашего риэлтора, если он есть.
4. оценка квартиры для ипотеки - при оформлении права собственности + страховка (жизнь при оформлении права собственности, как правило + имущество после оформления права собственности)
5. страховка
6. ??? регистрация ДДУ или переуступки.
Что платится отдельно? И где это прописывается? Хочется понимать какая сумма должна быть в наличии у покупателя помимо ипотеки.

1. от 50 000 - услуги риэлтора.

2. 20 000 - Страховка (это очень примерная сумма зависит от коэффициента вашего здоровья)

3. 2000-15 000 - регистрация ДДУ

4. Если переуступка то может быть доп. оплата согласования договора у застройщика - примерно 50 000 р.

после сдачи в собственность

5. 5 000 - Оценка

6. 30 000- еще одна ежегодная страховка.

7. 15 000 - регистрация собственности.

При покупке недвижимости на первичном рынке (читай, недостроенные новостройки) проблем с покупкой не меньше, если не больше, чем на вторичном рынке (вторичный он называется, когда дом сдан, получено право собственности и недвижимость продает собственник).

Самое правильное - покупать у застройщика. Дело не в накрутках. Парадоксально, но очень часто у застройщика цена даже выше, чем у третьих лиц, особенно у частников ( покупка по переуступке прав у частного лица, у АН или у другого перекупщика в виде организации). Опасность покупки у третьих лиц, а не у застройщика заключается в том, что они по закону не отвечают за ход строительства и сдачу объекта в эксплуатацию в отличие от застройщика. Поэтому ушлый застройщик через такие посреднические организации часто решает свои вопросы реализации объектов с удобными в первую очередь ему трактовками в договорах, чтоб позже меньше за что-либо или вообще ни за что не отвечать. Т. е. договоры уступки требуется досконально изучить, и главное - оценить, насколько они криминальны для вас, как покупателя. Если покупатель в этом спец (или считает себя спецом) , - флаг ему в руки и вперед.

Поэтому грамотный риелтор покупателю нужен, как на вторичке, так и для покупки новостройки.

А вот готовы вы за это нести расходы, или способны сами во всем разобраться и проанализировать, решать уже вам.

если вы выбрали новостройку, покупайте квартиру лучше непосредственно у застройщика, зачем вам посредник в виде АН, у него может быть много скрытых или не очень комиссий и доп. доплат

если у застройщика нет нужной вам квартиры, а она есть у юр. или физ. лица, которое продает по переуступке, здесь уже я бы наняла юриста или риэлтора, для подстраховки

и по деньгам на первичку - сумма кредита, плюс страховка жизни заемщика, а если через АН, то может прибавиться стоимость одобрения кредита, регистрация ДДУ, оформление права собственности и пр.

остальное вам ниже ответили